Что будет с ценами на недвижимость в 2020-2021 году

Что будет с ценами на недвижимостьНачало года, как известно, увенчалось не самыми приятными событиями, которые сделали нашу жизнь сейчас совсем другой. Экономика претерпела изменения. Как это отражается на недвижимости?

Какие цены на недвижимость стоит ожидать впереди? Прогноз коснется продажи, покупки, аренды как частной, так и коммерческой недвижимости. Сравнительный анализ и прогнозы помогут вам сориентироваться и принять правильные решения. Этот прогноз актуален для многих стран, так как ситуация в мире коснулась всех.

Общая картина происходящего

С появлением в нашей жизни проблемы коронавируса, практически все страны пошли по одинаковому сценарию – введение карантинных мер. Стресс-эффекты из-за коронавируса отразились на разных сферах экономики.

В целом, задолго до введения карантинных мер, первым почувствовал на себе эпидемический удар туристический бизнес.

Еще в начале марта журнал Форбс писал о предстоящем банкротстве туропараторов и авиакомпаний:

Если говорить очень простым языком, многие люди стали отменять бронирование отелей, хостелов, апартаментов, куда планировали поездки, а с ними и билеты на самолеты и поезда.

Так Букинг (самый крупный сервис бронирования недвижимости) уже делает скидки на предложения по аренде от 20 до 50%:

Но всё бы ничего, если бы это не стало отражаться на доходах предпринимателей и людей. Владельцы гостиниц, отлелей, хостелов вынуждены на время уволить рабочий персонал.

Туроператоры банкротятся из-за непредвиденного падения спроса на поездки и вынуждены также увольнять сотрудников.

Далее следует целая череда других последствий от коронавируса. Люди перестают посещать кафе и рестораны. Соответственно, те, кто имеет свой ресторанчик или кафешку — вынуждены закрыться и отправить людей в неоплачиваемый отпуск, либо вообще людей уволить.

А как известно, туристическая сфера , перевозки, питание – представляют собой огромный экономический пласт в большинстве стран.

Коронавирус в последнее время порвал социальные коммуникации между людьми. Если человек кашляет или чихает – его стараются обходить стороной. Такое мнение выражают даже те, кто по опросам разных СМИ серьезно не относится данной проблеме. Но на всякий случай – остерегаются.

Эффект коронавируса отразился и на других сферах. Ведь люди не только ходят по кафе и ездят по заграницам.

Например, во многих городах закрыли места большого скопления людей:

  1. рынки,
  2. торгово-развлекательные центры (ТРЦ),
  3. бассейны
  4. аквапарки,
  5. парикмахерские,
  6. салоны красоты
  7. и другие общественные заведения.

Вот такие меры в Москве (Указ Мэра Москвы «О внесении изменения в Указ Мэра Москвы от 5 марта 2020 г. № 12-УМ»):

Многие подобные меры приняты во многих регионах и других странах.

Как отразился коронавирус на недвижимости

Происходящее не смогло обойти сферу недвижимости. Люди, которые работали в разных сферах – многие из них отправлены в отпуск без сохранения зарплаты или уволены. Что им делать? Многие из них потеряли деньги им нечем платить за арендуемое жилье.

Они

  • либо уезжают к себе домой, в провинцию, деревни,
  • либо ищут арендное жилье подешевле.

И то, и другое – плохо сказывается на арендодателях.

Что делать? Какие-то арендодатели скидывают цены на аренду, чтобы не потерять клиентов или найти новых.

На ближайшие месяцы доходность частной длительной аренды, скорее всего, будет снижаться.

На рынок длительной аренды, к тому же, выходят предложения от посуточников. Вот  Питерские издания уже пишут, что рынок посуточной аренды терпит огромные убытки:

Те, кто сдавал квартиру постуочно, сейчас просто не может на этом заработать.

  • Люди сидят по домам,
  • туристическими услугами не пользуются,
  • никуда не выезжают и не переезжают с целью отдохнуть и развлечься.

Да и к тому же многие просто не могут себе сейчас это позволить из-за потери работы, бизнеса.

А как на счет коммерческой нежилой недвижимости?

Здесь все тоже идет по цепочке. Подробнее еще поговорим ниже. Кафе, рестораны, мелкие магазинчики, потеряв клиентов, вынуждены съезжать со своих арендных площадей.

  • Может на время, если у них нет кредитов.
  • Либо навсегда, банкротится, так как ежемесячные платежи по кредиту просто не позволят пересидеть.
  • Платить за аренду не целесообразно, так как клиентов нет

Если почитать истории предпринимателей (в интернете их много), то большинство может продержаться не более 1-3 месяца без клиентов. Как оказалось, владельцы многих бизнесов жили за счет 5-10% сверхприбыли. 90% прибыли шла на расходы: закупку товара, аренду площади, зарплату сотрудников и прочее.

Соответственно, рынок коммерческой недвижимости также шагнул в сторону убытков.

Кому-то коммерческая площадь принадлежит на праве собственности, а у кого-то это право отягощено ежемесячными платежами по кредиту.

Конечно, есть плюс – разработаны меры по кредитным каникулам, но они не освобождают, а только дают отсрочку по платежам:

Продавать, сдавать или покупать недвижимость

Если смотреть реально, то впереди цены на недвижимость будут падать. Просто потому, что люди, потерявшие работу или бизнес, не смогут позволить себе из-за отсутствия денег снимать недвижимость и брать кредиты.

  • Что с арендой? Будет падать.
  • Что с продаже? Будет падать.

Почему цена на продажу жилья может падать? Если с арендой мы разобрались, то теперь пора расставить все по полочкам и в вопросе купли/продаже недвижимости.

Сегодня люди, которые лишились доходов, уже не могут взять ипотечный кредит. Обычно банки требуют справки о доходах за последние 6 месяцев. Реже – 3 месяца.

С момента потери работы сегодня, человеку как минимум нужно устроиться на новую, поработать там эти 3-6 месяцев, чтобы взять ипотеку.

Большая часть недвижимости, которая на руках у людей – взята под кредит. Редко у кого есть живые деньги, на которые люди могли купить квартиру или дом сразу.

Таким образом, потенциальных покупателей в ближайшие месяцы найти будет сложно.

  • Кто-то просто не рискнет брать кредит, так как не понятно, что там будет дальше.
  • А кто-то просто не имеет такой возможности, даже если захочет.

Тем более что банки вообще ужесточили условия для выдачи кредитов людям, которые работают в сферах, подверженных влиянию коронавируса:

Если раньше владельцы недвижимости могли надеяться на то, что их квартира просто понравится, и люди просто возьмут кредит, то сегодня надежд таких мало.

Прогноз с ценами на недвижимость в ближайшие полгода такой:

  1. Продавцы недвижимости и арендодатели будут испытывать нехватку платежеспособных клиентов, покупателей и будут вынуждены идти на уступки в цене.
  2. Потенциальные арендаторы и покупатели недвижимости получат новую возможность снять жилье подешевле (если им повезло и они остались с работой) либо купить недвижимость с большой скидкой. Но не сразу.
  3. Ценовая политика будет меняться постепенно. В ближайшие 3-6 месяцев стоимость аренды и продажи недвижимости будет снижаться.
  4. Поэтому потенциальные покупатели могут ждать максимального падения цен. Будут приходить, смотреть, торговаться и ждать.
  5. А с квартирантами может быть сложнее — они будут чаще съезжать. Есть вероятность, что привычный стандарт сделки в аренде — предоплата за 2 месяца + залог просто перестанут работать. У людей у многих уже сейчас нет финансовой подушки безопасности на ближайшие месяцы, так как с работой все сложно.

Людей, работающих в сфере туризма, непродуктовых продаж и услуг довольно много. По собирательной оценке финансовых экспертов, таких людей во внебюджетной сфере занято больше 60%. Прогноз роста безработицы — в три раза:

К тому же сейчас и бюджетная сфера претерпевает спад. Многие врачи, которые не могут оказывать лечение больным с коронавирусом, как например стоматологи — их отправляют в отпуск с частичным сохранение оклада.

Работники транспортных служб тоже отправляют домой, так как междугородние и внутригородские пассажирские перевозки сокращают.

Есть еще много экономических сфер, где на людях отразился коронавирусный эффект.

Что делать?

  • Можно пробовать переждать и попытаться сдавать в аренду, даже если придется сдавать за коммунальные платежи. Сейчас это представить не реально, но такой вариант вполне возможен.
  • Второй – успеть продать, пока другие не разобрались в ситуации, что удерживает старую цену.

Почему цены на недвижимость будут снижаться?

Здесь всё, конечно, индивидуально. Но, как правило, у тех, кто сдает, квартиру – она:

  • досталась по наследству
  • является вторым жильем
  • не обременена кредитами

Хотя конечно, если вторая квартира куплена в кредит под аренду – например посуточную – здесь все сложнее.

Например, владелец параллельно имел работу. Соответственно, было 2 дохода:

  • С аренды
  • С работы

Что делать сегодня владельцу, который потерял работу? Конечно же, жить на доходы с аренды. А что делать, если арендодатели решат съехать в квартиру подешевле? А сегодня уже отмечается такая тенденция даже в Москве.

Люди просто съезжают не то, чтобы в квартиру подешевле, а съезжают вообще – в провинцию, в деревню, к родителям.

Соответственно, собственники, которые лишаются работы, сегодня еще и теряют единственных кормильцев, которые тоже потеряли работу и больше не могут позволить себе арендовать жилье.

Зачем оно им без работы? Люди всегда исходят из своих денег, как поступить дальше.

Что можно посоветовать собственнику в такой ситуации?

  • Можно, конечно, снизить цену на аренду, если нужно удержать жильцов или быстро найти новых.
  • Другой вариант – попытаться продать.
  • Еще вариант – ничего не делать. Держать цену на аренду или пытаться продавать по-максимому.

Но, если собственник не имеет никаких  других источников дохода, кроме как недвижимости, то здесь лучше поступить разумно по ситуации. Стать гибкими.

Гибкость в цене позволит оставаться во главе ситуации и получить максимальный доход в слоившейся ситцации, а не оставаться с надеждой на желаемый результат без клиентов.

Например, 2 квартиры – это, прежде всего, ежемесячные расходы на коммунальные платежи. Если работы нет, вторая квартира простаивает без квартирантов, то лучший вариант, конечно же, пытаться квартиру продавать. Иначе в перспективе можно оказаться двумя квартирами, долгами и без денег.

Но это, конечно, упрощенный сценарий. В реальности:

  • Можно занять денег у родственников,
  • Снизить цену на аренду,
  • Попробовать взять под вторую квартиру кредит, если есть надежные квартиросъемщики и на них можно положиться, так как они держаться за ваш выгодный вариант.
  • Можно пустить жить родственника во вторую квартиру, на крайний случай, у которого есть работа и он может помогать деньгами.

Давайте посмотрим на Москву. Что сейчас с арендой квартир? На сегодняшний день, каждый 7-10 собственник скидывает цену на свои объекты до 30%. И это уже сейчас:

Но, пока что, на сегодняшний день, цена на частную и коммерческую недвижимость в прогнозе будет падать, как на продажу, так и на аренду.

Что будет с ценами на коммерческую нежилую недвижимость?

Здесь всё сложнее, так как в коммерческой недвижимости нельзя проживать и, большую часть, нельзя переделать под жилую аренду.

Конечно, есть квартиры на первых этажах, которые обычно сдаются под магазинчики, кафе – их можно обратно перевести в жилое. И то не всегда:

В условиях того, что бизнес в сложившихся обстоятельствах просто не может вести деятельность, то многие просто съезжают.

А если и дальше так пойдут дела – то кто-то просто вынужден будет обанкротиться. Почему?

Потому что бизнес, чаще всего – это постоянное движение доходов и расходов. Особенно в сфере общепита. Да что там – у многих были закуплены склады с едой.

А они имеют ограниченный срок хранения. Поэтому просто переждать, пересидеть, нарушив весь цикл, так сказать, производства – довольно сложно.

И таких предпринимателей, занимающихся, например, едой – довольно много.

Конечно, есть бизнесы из сферы красоты и одежды. Им попроще. Оборудование и одежда не ограничены в сроках хранения, как продукты. Но любой бизнес представлен сотрудниками, которые должны получать ежемесячно зарплату.

Кто-то из них – снимает квартиры. Если зарплаты нет – они вынуждены съехать с квартиры или уволиться, чтобы попробовать трудоустроиться в новом месте, где могут заплатить деньги.

Также у многих кредиты. Например, купили оборудование в кредит. За него надо ежемесячно платить. Платить можно – только если работать, оказывать услугу, брать деньги и дальше уже по кругу.

Если этого нет – что делать? Банкротится.

Поэтому в длительном прогнозировании коммерческая недвижимость будет вынуждена снижаться в цене.

Если бизнес обанкротится, снова его создать уже будет довольно сложно. Ведь кто-то, чтобы открыть магазин или парикмахерскую, планировал это несколько лет, анализировал рынок, рисковал.

Чтобы заново всё поставить на рельсы, этот же бизнес, понадобиться снова, как минимум, несколько лет. Это если реально всё выйдет из кризиса и коронавирус вообще исчезнет как явление.

А если он будет и дальше? Где гарантия, что эта инфекция изживет себя? Есть, конечно, надежды на то, что коронавирус пройдет, найдут вакцину или будут использовать какую-то методику лечения.

Но даже на поиск вакцины, как утверждают ученые многих стран, может понадобиться до 1,5 лет, а может и больше.

Что делать?

Коммерческую недвижимость, как вариант, лучше переводить в жилую, если это квартира.

Если это офис или отдельно стоящее здание, где перевод в жилое невозможен, то лучше попытаться перестроиться под аптеки или продуктовые магазины. Пока что, на ближайший год, только сфера медицины и продовольствия (именно магазины продуктов, а не кафе и рестораны), могут иметь стабильность.

Если же помещения вообще никак не рассчитано на магазин, аптеку и его никак нельзя перевести в жилое, то лучше попробовать выйти из этой инвестиции и подождать, пока цены упадут на другую недвижимость, чтобы приобрести что-то более экономически перспективное в сложившейся ситуации.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.