Подешевеют ли квартиры в 2018 году

Подешевеют ли квартиры в 2018 году в России: последние новостиВас приветствует финансовый социальный журнал ПрофиКоммент. На страницах нашего сайта вы всегда сможете найти актуальную финансовую информация из разных сфер жизни. Сегодня речь пойдет о недвижимости. Подешевеют ли квартиры в 2018 году.

Мы уже неоднократно исследовали рынок недвижимости, публиковали обзоры на темы, почему не сдается или не продается квартира или дом. И в этот раз коснемся исключительно падения цен на жилье. Падают ли цены вообще, и что происходит на рынке недвижимости в целом.

Подешевеют ли квартиры в 2018 году в России: последние новости

Следует иметь в виду, что стоимость недвижимости напрямую зависит от таких факторов, как аренда. Мы об этом уже писали. В свою очередь, аренда на квартиры зависит от экономического состояния города. Если говорить простым языком, то если в городе есть работа, появляются новые рабочие места, люди приезжают на заработки из других мест, то в таком случае спрос на аренду возрастает, цена на аренду растет и растет цена на квартиру в городе.

В случае, если работы мало, зарплаты низкие, у людей нет возможности снимать жилье, тогда падает и цена на аренду и, соответственно, на покупку квартир.

Что такое город вообще? Изначально города возникали там, где образовывалось какое-то производство, фабрики. Для того, чтобы на фабриках люди работали, строились квартиры, как наиболее удобное и комфортное место для проживания рабочих. Так происходило развитие городов. Люди приезжали из сел, им давали сначала комнаты в общежитиях, потом они, по мере работы, получали на семью квартиру и, соответственно, не сама квартира была целью, а высокооплачиваемая работа.

Сегодня в городах, где нет крупных производств, где проблемы с работой в силу того, что люди сами по себе не могут образовать чего-то огромного, а могут оказывать только какие-то услуги, то, соответственно, в таком месте есть дефицит работы и люди уезжают. Экономика таких городов падает, но при этом в другом месте, где все развивается, растет уровень зарплат, растет цена на аренду и растут цены на жилье. Крупные предприятия, как правило, сегодня открываются ближе к крупным городам.

К сожалению, люди не всегда понимают, почему квартира не продается, почему они не могут переехать и будут ли расти цены на жилье в будущем, ведь по идее, так должно быть. Из этого следует, что квартира, как товар, не может стоить одинаково по всей территории России.

Исходя из этого, одновременно падать и расти цены на жилье тоже не могут по всей территории страны. Всегда будет где-то дешевле, а где-то – дороже. Поэтому в этом обзоре следует разобраться, где жилье будет падать в цене, а где будет расти в 2018 году.

В каких городах будут падать цены на жилье в 2018 году

Прежде всего, цены на жилье будут падать в тех городах, где:

  • Нет градообразующих производств
  • Имеется отток населения

Какие это города? Можно ли их всех собрать в один список? Да, возможно!

Таблица 1. Динамика убыли населения. Список городов-лидеров

В каких городах будут падать цены на жилье в 2018 году
Динамика убыли населения в России: города-лидеры

Если говорить о том, насколько падает цена на недвижимость, то в среднем в этих городах стоимость на квартиры падает на 5-10%.

Также здесь играет человеческий фактор. Дело в том, что продавцы делятся на две категории:

  1. Продавцы, которые хотят реально продать жилье и ограничиваются разумными сроками до 6 месяцев. Готовы торговаться и скидывать цену.
  2. Продавцы, которые продают не спеша, у них нет каких-то сроков, поэтому они ставят максимально возможную цену «на удачу», рассчитывая даже на то, что они не продадут и останутся жить там, где живут. Не готовы торговаться и скидывать.

Факторов, влияющих на снижение цены или на рост – предостаточно. Однако в городах с большим оттоком населения, масса реальных продавцов, желающих продать побыстрее – выше. И купить за реальные деньги квартиру в таких городах достаточно просто. Кстати, читайте статью, как заработать на квартире, которая не продается:

К примеру, по России можно встретить достаточно предложений квартир по цене 150-300 тысяч рублей. Для этого достаточно зайти на самый популярный сайт объявлений Авито, задать нужный ценовой предел и смотреть варианты:

купить дешевую квартиру в России - данные Авито
Рис 1
Список объявлений с дешевыми вариантами квартир в России - данные Авито
Рис 2

Как видите, цены на недвижимость постепенно снижаются в местах, где не хватает работы.

По показателям оттока населения можно смело делать выводы, что в конкретном городе проблемы с работой. Если в город население съезжается и получает хорошую зарплату, количество мест растет и город процветает, то и увеличивается экономика города. В таком месте жить перспективно, есть уверенность в завтрашнем дне, соответственно цены – растут. А если наоборот – падают.

Если сравнивать наименьшие цены на квартиры, которые мы наблюдали с 2010 года, то сегодня можно встретить квартиры и за 100 тысяч рублей. А вот в 2010 году цена колебалась в районе 300 тысяч рублей. Следовательно, за последние 8 лет цена на недвижимость в некоторых местах упала в 2-3 раза. С этой статьей также читают: прогноз цен на недвижимость в 2018 году.

Это значит, что в этих местах работы все меньше, однако те, кто остаются, у них нет проблем с работой за счет уезжающих. Поэтому, когда дефицита работы нет, в городе устанавливается свой экономический баланс, цены останавливаются на определенном уровне. Они не растут и не падают. А если что-то поменяется в сторону резкого развития, то цены начинают подниматься.

Как рассчитать реальную цену на квартиру в 2018 году

Несмотря на то, что цена на недвижимость должна быть закреплена за определенными факторами, тем не менее, достаточно часто, высокая цена на недвижимость держится на банальной неосведомленности покупателя, который, попадая в лапы профессиональных продавцов, агентов по недвижимости, поддается внушению, и ведется на плюсы, которых не существует.

Люди, которые в силу обстоятельств столкнулись с неразумным приобретением недвижимости, оставляют свои отзывы на разных форумах. Журнал ПрофиКоммент следит за тем, что пишут люди, на что они жалуются в сфере покупки-продажи жилья. Давайте познакомимся с их опытом.

Что влияет на цены при покупке квартиры?

Давайте рассмотрим полный список, что определяет цену конкретной квартиры:

  1. Стоимость квартиры должна окупаться за 3 года аренды. Если квартира находится в месте, где невозможно заработать и невозможно сдать недвижимость в аренду, то такое жилье будет лишь требовать оплаты коммунальных услуг, не принося взамен никакой прибыли своему владельцу.
  2. Размер коммунальных платежей. Будь то новостройка или старый фонд, размер оплаты коммунальных услуг может кардинально различаться даже в двух рядом стоящих домах. Просто потому, что они закреплены за разными управляющими компаниями.
  3. Материал стен. Многие люди не учитывают разницу в материалах, из которых поострен дом (будь то многоквартирный или частный). Это могут быть: кирпичи, газобетон, шлакоблок, экспериментальные материалы, дерево, глина ( в так называемых, мазанках), железнодорожные шпалы. Согласитесь, деревянные стены в доме куда хуже кирпичных. И это влияет на цену, если покупатель грамотный и учитывает не только метраж. А ведь излюбленная фраза агентов по недвижимости в России: «Главное – стены, остальное приложится». Поэтому материал стен должен покупателями учитываться.
  4. Аварийность строения. Если квартира приобретается не в новостройке, то она может идти под расселение. Продавцы могут придавать этому цены, яко бы приобретая такой объект, семья в будущем может в скором времени получить квартиру побольше, да еще и новую. Однако это не так. Сделку купли-продажи в аварийном доме могут вовсе признать недействительной. А если даже государство и будет расселять людей, то реализация таких программ растягивается на десятилетия.
  5. Наличие в пределах города экологически грязных производств и станций: АЭС (атомные электростанции), кирпичные заводы, химпроизводства. Все это может негативно сказываться на здоровье, соответственно, слишком близкое расположение квартиры к таким местам не может быть плюсом.
  6. Этажность. Практически везде цена квартиры на 9 или 12 этаже равна цене на 2-3 этаже. Все потому, что покупатель не думает наперед о таких вещах, как возможные проблемы с лифтом, подачей электричества в дом. Однако проблемы возможны, и они часто случаются. Представьте ситуацию, женщина возвращается домой после работы, покупает продукты, заходит в подъезд, а свет отключили (ремонт или авария). Она живет на 12 этаже. Кому в такие моменты легче? Кто живет на 2-3 этаже, или тому, кто живет на 12? Ответ, кажется, очевиден. Получается, переплата за вид из окна слишком дорогая. И цена с каждым верхним этажом должна быть на определенный процент дешевле.

Это был список факторов, влияющих на цену в первую очередь. Теперь можно уделить внимание второстепенным факторам, однако в общей сумме они тоже могут опускать цену на жилье вниз:

  • Планировка. Если в квартире комнаты смежные, а не раздельные, то такая квартира дешевле, ведь проходные комнаты хуже. Если в квартире комнаты раздельные, члены семьи могут находиться в уединении, то тогда это положительно сказывается стоимости объекта.
  • Удаленность от остановки. Случается так, что даже квартира в центре города может быть в 15 минут ходьбы от остановки. Такую квартиру, к примеру, сложнее сдать в аренду, соответственно, цена на такую квартиру будет ниже, хоть она и в центре.
  • Наличие садика и школы. Это касается районов новостроек. Если данные учреждения находятся далеко, детей нужно возить на автобусе, то это тоже сказывается на цене объекта. Нельзя в одну цену ставить жилье, вокруг которого есть все необходимое, с жильем, которое удалено и до магазина, банкомата, остановки, нужно преодолевать приличное расстояние ногами. К тому же, если пользоваться машиной, то удаленность от всех важных социальных объектов – это, прежде всего, расходы на бензин.
  • Куда выходят окна. Предпочтительнее, если в северных районах России окна квартиры выходят на южную сторону, а на юге наоборот – предпочтительнее, если окна выходят на северную или восточную сторону.
  • За окнами шумная улица или тихо. В зависимости от объекта, если квартира выходит на проспект, находится не на 1 этаже (то есть не является в перспективе коммерческим объектом под магазин), то в таком случае проспект за окнами – это пыль и шум, которые будут постоянными спутниками в такой квартире. Соответственно, квартира с шумом стоит дешевле той, которая выходит на тихий двор.

Как вы успели убедиться, прежде чем купить квартиру, необходимо опираться на разные факторы, влияющие на цену. При этом, стоит отметить, что квартира – не является самой целью. Квартира, прежде всего – это доступ к социальным и финансовым благам.

Если квартира находится в месте, где туго с работой, плохая медицина, никто не снимает жилье, то такой объект будет убыточным вложением денег. Его нельзя покупать.

Каков итог всему вышесказанному? Недвижимость в 2018 году будет дешеветь, так как в России на сегодняшний день, даже в крупных городах миллионниках, отмечается падение уровня заработных плат. Исходя из этого, падение спроса на аренду и на покупку.

Если сравнивать по стоимости аренды, то цены упали на 15-20% с 2016 года. Однокомнатную квартиру, к примеру, в Краснодаре, можно снять не за 12 тысяч рублей, а за 10 тысяч рублей.

В Москве данный фактор тоже имеет место быть. Средняя цена на аренду упала с 30 тысяч рублей до 25 тысяч рублей.

Если прогнозировать уровень падения цен на квартиры в 2018 году, то он составит 10-20%. Среди объектов недвижимости, как уже было сказано, есть объекты, которые, можно сказать, не продаются. Поэтому нужно учитывать этот параметр и не брать во внимание цены на такие объекты, если они продаются по нескольку лет. Как это определить. В помощь сайт объявления Авито. Если зайти на определенное объявление, то можно найти информация о том, как долго этот объект продается.

На странице с объявлением, под заголовком с указанием метража и цены можно найти статистику просмотров:

Как рассчитать реальную цену на квартиру в 2018 году
Кликнув на количество просмотров можно увидеть дату подачи объявления на Авито

Если нажать на эту статистику, то можно увидеть, насколько долго продается квартира:

Как рассчитать реальную цену на квартиру в 2018 году
Дата подачи объявления на Авито здесь

(2 оценок, среднее: 5,00 из 5)