Почему взлетели цены на квартиры и что будет дальше

строительствоВ последние годы рынок жилья находился в состоянии стагнации – с одной стороны застройщики строили, с другой стороны – покупатели покупали. Процесс не менялся, резких событий не происходило, и цены держались в понятном диапазоне.

Но в 2021 году всё резко поменялось – для тех, кто планировал покупку квартиры, наступили тревожные времена. Цены на рынке стали расти. Давайте разбираться, что же происходит и что нам с этим делать.

Льготная ипотека

Всё началось в 2020-м году. Пришёл ковид, экономика встала, людей отправили на удалёнку, никто не понимал, что будет дальше. Последствия нарастали, и государство решило прибегнуть к понятному методу – стимулировать спрос главного товара отечественного производства – включить программу льготной ипотеки.

Условия льготной ипотеки в апреле 2020 года:

  1. Срок до 1 ноября 2020 года
  2. Первоначальный взнос: 20% от стоимости жилья
  3. Ставка: не выше 6,5% в течение всего срока кредитования
  4. Сумма: 8 млн для Москвы и СПб и 3 млн для остальной страны

Затем были неоднократные пересмотры этой программы, поскольку выяснилось, что в Москве квартир за 8 миллионов нет, а спрос растёт.

Новые условия льготной ипотеки в июне 2020 года:

  1. Срок до 1 ноября 2020 года
  2. Первоначальный взнос: 20% от стоимости жилья
  3. Ставка: не выше 6,5% в течение всего срока кредитования
  4. Сумма: 12 млн для Москвы, МО, СПб, ЛО и 6 млн для остальной страны

После этого увеличения и пошёл активный рост цен на недвижимость по всей стране.

Условия льготной ипотеки ещё раз поменялись в августе 2020 года:

  1. Срок до 1 ноября 2020 года
  2. Первоначальный взнос: 15% от стоимости жилья
  3. Ставка: не выше 6,5% в течение всего срока кредитования
  4. Сумма: 12 млн для Москвы, МО, СПб, ЛО и 6 млн для остальной страны

 

Первоначально господдержка должна была завершиться 1 ноября, однако в конце октября льготная программа была продлена до 1 июля 2021 года.

Центробанк увидел пузырь

Отложенный спрос исчерпался ещё к ноябрю 2020-го, и с тех пор продажи стали падать. Почему так происходило? Дело в том, что инвестиционная покупка недвижимости в РФ достаточно сомнительное дело:

  • Слишком высокие риски
  • Валютные колебания
  • Низкая конкуренция на строительном рынке
  • Усложнена защита права собственности
  • Строгие запреты в отношении коммерческого использования недвижимости (запрет на хостелы и гостиничные услуги в многоквартирных домах практически полностью уничтожает целесообразность вложения в квартиру как в бизнес-актив)

Среди покупателей 2020-го года преимущественно были конечники – то есть конечные потребители этого жилья, если можно так выразиться. Но поскольку Владимир Путин решил продлить программу льготной ипотеки с октября до 1 июля 2021 года, в рынок стали входить спекулянты.

И с тех пор на протяжении всего 2021 года цены продолжили свой рост, прибавив по мнению ЦБ не меньше 15%.

В мае первый зампред ЦБ Ксения Юдаева заявила, что

интерес к недвижимости становится не инвестиционным, а скорее спекулятивным.

В итоге монетарные власти пошли на закручивание гаек с ипотекой:

  • Начали плавно повышать ключевую ставку
  • Ужесточили выдачу кредитов
  • С 1 июля программа льготной ипотеки пролонгировалась ещё на год, но уже в гораздо менее привлекательной форме – максимальная сумма до 3 млн, под 7% годовых.

Что будет с недвижимостью дальше

Очевидно, что бурного роста продаж, который был в прошлом году, уже точно не будет. После того, как размер ипотеки срезали до 3 млн, а процент по кредиту подняли к 7%, объектов, удовлетворяющих таким требованиям в крупнейших мегаполисах не осталось.

Москва и СПб уже точно не смогут получить покупателей жилья по этой программе, да и в регионах, если говорить о крупных городах, квартиры так сильно подорожали, что под эту сумму осталось довольно мало объектов.

Многие застройщики снизили темпы ввода новых домов, поскольку есть решение подождать и посмотреть, что будет с рынком дальше.

Очевидно, что в тех местах, где цены на жильё ниже 3 млн, продолжатся сделки, это прежде всего небольшие города. В столице, Питере и городах-миллионниках, цены дальше расти на этом факторе уже точно не смогут, но и падать пока никто не спешит. Налицо новый пузырь на рынке жилья.

Вывод:

инвестиционная привлекательность недвижимости остаётся в тех городах, где средняя цена квартиры меньше 3 млн рублей, поскольку программу льготной ипотеки продлили ещё на год, но всё зависит от спроса в конкретном месте. Что же касается крупных городов, то там точно льготная ипотека уже не сможет поддерживать рост цен, а значит всё не так радужно и есть предпосылки к падению цены, но всё строго индивидуально и в каждом случае может различаться.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.